경매 임대수익률 계산 가이드

표면수익률 vs 순수익률

표면수익률 = 연간 임대료 ÷ 총 투자금 × 100

순수익률 = (임대료 - 공실·유지비) ÷ 실투자금 × 100

표면수익률만 보면 실제보다 높아 보입니다. 순수익률로 판단하세요.

실전 예시

• 낙찰가 8,000만원 + 제비용 400만원 = 총 투자 8,400만원
• 전세 5,000만원 끼고 매수 → 실투자금 3,400만원
• 월세 전환: 보증금 1,000만원 + 월 40만원
• 연 임대료 = 40만 × 12 = 480만원

표면수익률 = 480 ÷ 8,400 × 100 = 5.7%

갭투자 수익률 = 480 ÷ 3,400 × 100 = 14.1%

수익률에 영향을 미치는 요소

1. 공실률: 연 1~2개월 공실 감안 필요
2. 관리비·수선비: 노후 건물은 비용 높음
3. 대출이자: 이자 비용은 순수익에서 차감
4. 재산세: 매년 부과되는 고정 비용

적정 임대수익률은?

• 연 5% 미만: 매력 낮음
• 연 5~8%: 양호
• 연 8% 이상: 우수